सरकारी मूल्याङ्कन र वास्तविकमा किन फरक हुन्छ जग्गाकाे मूल्य

काठमाडौँ । अहिले पनि काठमाडौँका मुख्य क्षेत्रमा रहेको जग्गाको मूल्य धेरैले अनुमान पनि गर्न सक्दैनन् । तर, सरकारले गरेको न्यूनतम मूल्याङ्कन अनुसार जग्गा खरिद बिक्रीको काम पनि हुँदैन । सहरी क्षेत्रभित्र सबैभन्दा महँगो जग्गा भने नयाँ सडक, ठमेल, दरबारमार्ग, रत्नपार्क, पुरानो बसपार्क, जमललगायतका क्षेत्रको जग्गा रहेको छ ।

भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालय डिल्लीबजारले तय गरेको मूल्याङ्कन अनुसार हनुमानढोका पूर्व नयाँ सडक, पुरानो नगरपालिका भवनको दक्षिणचोकबाट जुद्धशमशेर सालिक हुँदै इन्द्रचोकसम्म, नयाँ सडक पिपलबोटदेखि दक्षिण आरबी कम्प्लेक्स चोक हुँदै पीश्चम पुरानो नगरपालिका भवन चोकसम्म, नयाँ सडक खिचापोखरी, धरहरासम्मको मूल सडकमा जोडिएका जग्गाको प्रतिआना मूल्याङ्कन मात्रै रु ६६ लाख बराबर तोकिएको छ ।

रत्नपार्क पुरानो बसपार्क सहिदगेट हुँदै सुनधारा चोकसम्म, सिंहदरबार पश्चिमगेट हुँदै भद्रकालीसम्मका मूलबाटोमा जोडिएका जग्गाको दायाँबायाँ पनि प्रतिआना रु ६६ लाख नै न्यूनतम मूल्याङ्कन हुने गरी निर्धारण गरिएको छ । चःमती जग्गा एकीकरण आयोजनाको मूल सडकसँग जोडिएका जग्गाको न्यूनतम मूल्याङ्कन प्रतिआना रु २८ लाख ६० हजार, नयाँ बजार नगरविकास आयोजनाका जग्गाको प्रतिआना रु २६ लाख ४० हजार बराबर तोकिएको छ ।

तर यो मूल्यमा न जग्गा किन्न पाइन्छ न त कारोबार नै हुन्छ । यसरी सरकारी मूल्याङ्कन भन्दा सयौँ गुणाले जग्गाको कारोबार हुनलाई स्वभाविक मानिन्छ । यसमा बजारको नियम आकर्षित हुने भएकाले न्यूनतम मूल्यसँग कुनै सरोकार नभएको बताइन्छ ।

भूमी व्यवस्था, सहकारी तथा गरिवी निवारण मन्त्रालयका प्रवक्ता जनकराज जोशीका अनुसार खुल्ला बजार भएका कारण सरकारले गरेको न्यूनतम मूल्याङ्कन भन्दा बढीमा कारोबार हुने गरेको उनी बताउँछन् । प्रवक्ता जोशीले भने, ‘खुल्ला बजार नीति छ। हामीले न्यूनतम मूल्याङ्कन गरेको रकम भन्दा तल कारोबार भयो की भन्ने मात्र हेर्छौँ । त्यसभन्दा माथि जति भए पनि लिने र दिने बीचको सहमति नै हो।’

जग्गा सम्बन्धी कानून र ऐनहरुमा पनि जग्गाको न्यूनतम मूल्याङ्कनका बारेमा मात्र उल्लेख भएको उनको भनाइ छ। हरेक आर्थिक वर्षको सुरुवातिमा सरकारले जग्गाको न्यूनतम जग्गाको मूल्याङ्कन गरेको हुन्छ।

भूमी व्यवस्था मन्त्रालयका प्रवक्ता जोशी भन्छन्, ‘ मालपोत ऐन, २०३४ अनुसार रजिष्टेशन हुने लिखतमा थैली अङ्क कायम गर्ने प्रयोजनका लागि जग्गाको न्यूनतम मूल्याङ्कन समितिले न्यूनतम मूल्याङ्कन गर्ने गरेको हो । जगाको न्युनतम मूल्याङ्कन भन्दा कम लिखत थैली हुनु हुँदैन। र लिखत थैलीमा भएको रकमको कर बुझाएको हुनु प¥यो । यो दुई वटा विषयलाई मात्र हेर्ने गरिन्छ। कारोबारको हकमा तपाईले भने जस्तो कसले कतिमा विक्री ग¥यो भन्ने विषयमा हाम्रो सरोकार हुँदैन।’

सरकारले जग्गाको न्यूनतम मूल्याङ्कन गरे पनि बढी रकममा कारोबार हुने गर्छ । सरकारले गरेको न्यूनतम मूल्याङ्कनमा नघट्ने गरी कारोबार हुने गरेको मालपोतका कर्मचारी बताउँछन् । भूमी व्यवस्था तथा अभिलेख विभागका कर्मचारीका अनुसार सरकारले गरेको न्यूनतम मूल्याङ्कन भन्दा माथी कारोबार हुने गर्छ । जसबाट सरकारले राम्रै राजस्व आम्दानी गरिरहेको छ त।

खुल्ला बजार अर्थतन्त्रमा प्रतिस्पर्धामा खरिद विक्री हुने गर्छ । जसका कारण खरिद गर्ने र विक्रिी गरेका बीचको सहमतिका आधारमा मूल्य निर्धारण भयो । त्यही अनुसार कार्यान्वयन पनि भयो । खुल्ला बजार अर्थतन्त्र फस्टाउँदै गएपछि नेपालमा जग्गाको कारोबार सरकारी मूल्याङ्कन भन्दा सयौँ गुणा बढीमा हुने गरेको बताइन्छ ।

नेपालमा पछिल्ला १५ वर्षमा जग्गाको मूल्यमा अचाक्ली वृद्धि भएको पाइन्छ। तत्कालीन माओवादी जनयुद्धताका गाउँछोडेकाहरुले शहरमा बसाई सराई गरेपछि जग्गाको मूल्य उकालो लागेको व्यवसायीहरु बताउँछन् । उनीहरुका अनुसार वैदेशिक रोजगारी जानेको संख्या बढेपछि पनि जग्गाको मूल्य उकालो लाग्ने गरेको हो।

बुढानिलकण्ठ १३ मा केही वर्षअघि ५– ७ लाखमा जग्गा पाइँथ्यो तर अहिले यहाँ त्यही जग्गामा मूल्य २० लाख माथि पुगिसकेको छ । यो अझै बढ्ने क्रममा नै रहेको स्थानीय बासिन्दा बताउँछन् ।

स्रोतका अनुसार कालोधनलाई उचित तवरले व्यवस्थापन गर्नका लागि पनि जग्गाको कारोबार हुने भएपछि पनि अचाक्लो महंगो हुने र सरकारी न्यूनतम मूल्याङ्कनमा कारोबार नहुने गरेको जग्गा कारोवारी बताउँछन् ।